東海市周辺の相続対策・相続税申告は佐藤会計事務所

　相続したタワーマンションを「路線価方式」で財産評価を行い、相続税申告をしたところ、国税はこの評価が、実勢価格と乖離しており、著しく不当であるとして更正処分を行いました。

 　納税者（相続人）はこれを不服と訴訟を起こしましたが、1審2審いずれも敗訴し、令和4年4月19日に最高裁で国側の勝訴が確定しました。　

　タワーマンションは相続税評価額と時価の差が大きくこれを利用した節税方法のことを言います。

 　相続が発生すると被相続人の財産は国税庁が定める評価方法により評価を行います。この評価額が大きければ大きいほど相続税の税額も高くなります。

　被相続人（亡くなられた方）が亡くなる3年前に東京のマンションを約8億3,700万円、神奈川のマンションを5億5,000万円を購入しました。

　相続人は路線価方式により東京のマンションを約2億円、神奈川のマンションを約1億3,400万円と評価し、また、マンション購入

のため約10億円の借り入れを行っていたため、相続税を0円として相続税申告を行いました。

　国税局が不動産鑑定による実勢価格を調査したところ、東京のマンションを約7億5,400万円、神奈川のマンションを約5億1,900万円と評価しました。これにより相続人に追徴課税約3億円の更正処分を行いました。

　相続人はこれを不服として訴訟を行いましたが、「「総則6項」この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税長官の指示を受けて評価する。」を根拠に最高裁で国側の勝訴が確定しました。

　タワマン節税は相続税評価額と実際の時価に差額があることから大幅な節税をできるとして富裕層に使われてきました。しかし、今回に裁判によりタワマン節税を行うことは難しくなると思われます。

令和3年度税制改正により税務関係書類における押印義務の見直しが行われ、相続人等による相続税申告書への押印は要しないこととされました。

　このため、2人以上の相続人等がいる場合には、申告書の提出する意思を明らかにするため、申告書の第一表には共同して提出する人のみの名前を記載して提出することとなりました。

　共同して申告書を提出しない相続人等の方は、別途申告書を作成・提出する必要があります。

　2021年の公示価格の全国平均が6年ぶりに下落したことに続いて、2021年の相続税路線価の全国平均が前年比0.5％減

となり、6年ぶりに下落したことが明らかになりました。

　コロナ禍での感染拡大の影響を受けて都心部のビジネス街などで価格が下がり、39の都道府県で前年の価格を下回りました。

　路線価は毎年1月1日時点での一定の範囲内の道路に面した土地を評価するもので、国税庁が1年に一度公表しています。

「公示地価」の8割程度が目安とされ相続税や贈与税の税額を計算する際に使用されます。

　都道府県別では、前年に価格が高騰していた東京都や大阪府など13の都府県でマイナスとなり39都府県で前年を下回りました。東京都では1.1％減少し、8年ぶりに前年を割り込んでいます。

　一方で前年比より上昇したのは7件にとどまり、昨年に全国最大の上昇率である10.5％を記録した沖縄県も伸び率は下がって1.6％となりました。

　路線価の全国1位は36年連続で東京・銀座5丁目の文具店「鳩居堂」前にある銀座中央通りとなりましたが。9年ぶりに価値が下落し1㎡あたり4,772万円となりました。

　路線価は1月時点の価格であるため、それ以降に価格が急落した場合には減額補正の対象となることがあります。昨年はコロナ禍の影響により大幅に価格が下落した大阪市の一部の地域で減額補正が行われました。今年も大幅な下落が見られる場合には減額補正が行われ可能性があります。

令和3年の公示地価は、新型コロナウィルス感染症等の影響により、全体的に下落しています。

◆住宅地

　・取引の減少、雇用・賃金情勢が弱まり需要者が価格に慎　

　　重な態度となったことなどを背景に全体的に需要が減少

　　した。

　・中心部の希少性の高い住宅地や交通利便性等の優れた近　

　　郊の住宅地で上昇を継続しているが、昨年より上昇が見

　　られる地域の範囲が狭まっている。

　・地方四市をはじめ地方圏の主要都市では、上昇の継続が　

　　見られるなど、昨年からの変動率の変化は比較的小さ

　　い。

◆商業地

　・店舗やホテルの需要減退、先行き不透明感から需要者が　　

　　価格に慎重な態度となったことなどを背景に、全体的に

　　需要は減少した。

　・特に、国内外の来訪客の増加による店舗、ホテル需要で

　　これまで上昇してきた地域や、飲食店が集積する地域で

　　は、比較的大きな下落。

　・一方、三大都市圏の中心部から離れた商業地や地方圏の

　　路線商業地などの日常生活に必要な店舗等の需要を対象

　　とする地域では上昇地点も見られる等、昨年からの変動

　　率の変化は比較的小さい。

　　国土交通省　令和3年地価公示の概要より

　国税庁は、新型コロナウィルスの影響により地価が大幅に下落した場合、令和2年分の路線価に補正率を掛けて土地の評価を行うことを検討していました。

　10月28日、令和2年1月～6月までの相続・贈与で取得した土地の評価に適用する路線価について、補正率の検討の目安である20％の下落をしている地域は無かったため、価格の補正をしないことを発表しました。

　全国で最も地価の下落率が高かった地域は、名古屋市錦三丁目と大阪市中央区宗右衛門町で19％の下落となりました。

　令和2年7月以降の相続・贈与分については、引き続き地価の動向により、大幅な地価の下落が確認された場合には路線価等を補正するなどの対応を検討することとなっています。　

　7月～12月分の相続・贈与に適用する路線価は今後の動向を見て年明け頃に発表される見込みとなっています。